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近来，房地产市场又成为人们讨论的话题。

一边是房价一直下跌，成交情况时好时坏，另一边则是“私募魔女”李蓓再次高调看多，直言地产行业要进入十年上升期。

现在是抄底的好时机还是又一次的左手上扬呢？本期我们不做任何表态，只来分析一下这里面的问题。

01、李蓓的逻辑：凭什么看好地产？

李蓓这个人，大家都清楚，她的性格就是“敢说敢押”。

早在2023年年末的时候就已经预言地产属于十年一遇的机会了，并且一直都在被市场锤炼着，但是仍然坚持看好。

她看好它的原因有以下三点：

第一，供给出清。这几年倒下的房地产公司很多了，剩下的对手也变少了，整个行业的形势发生了变化，存量资产有重新估价的空间。

第二，估值很低。地产和建材板块的估值都处于历史低位，向下空间不大，安全边际较高。

第三，政策托底。地产对于经济发展的重要性已经明摆着了，政策不断放松、需求端刺激力度也在加大，周期拐点的到来只是时间问题。

听上去倒是有几分道理，但是实际情况总是比想象中的要糟糕得多。

02、现实的数据：打脸来得又快又狠

李蓓重仓房地产的结果如何？

其实说出来你可能会觉得难以置信，到目前为止她所代表的产品年内的亏损已经达到了24%以上。

把钱投进去之后，短期内得到的成绩单并不是很好看。

更加扎心的就是统计局的数据了。

截至2026年5月底，全国房地产投资额比去年同期下降了16.2%，其中5月份单月跌幅已经扩大到了24.4%。

新开工面积下降了22.6%，开发商筹集到的资金也减少了19%。

所谓的“供给出清”就是指企业为了生存而不得不收缩规模，并不是行业的真正底部之后出现的健康复苏。

只有最优秀的开发商才会选择在核心城市的土地上进行开发，整个行业的扩张意愿并不强，在这个时候谈论周期反转还为时过早。

豪宅市场的状况也不容乐观。

过去的两年里，豪宅依然是楼市最后的一块遮羞布，刚需下跌，豪宅上涨。但是今年前五个月，重点30个城市总价在1000万元以上的新房成交量相比去年同期下降了19%，而且这个降幅大于整个新住房市场的降幅。

高端消费能力正在撤离，这是需要引起注意的一个信号。

03、给普通人的警示：你不一定扛得住

说实话，李蓓的想法并不一定就是错误的，逆向投资本来就不容易，左侧的阵痛也是必然要忍受的。

作为专业的机构，她们有对冲工具、有仓位调整的空间，短期浮亏可以承受住，逻辑一旦实现之后，仍然能够享受到周期带来的好处。

但是这件事情带给普通人的警示，要比你想的严重得多：即使是拥有专业团队和风控体系的公司去抄底房地产，也会出现20%以上的亏损。

作为普通的购房者，用六个钱包去投资，并且没有对冲的办法，在三四年后还要承受巨大的浮亏压力，凭什么认为自己可以抄到底？

今年来，一些大城市二手房市场成交量有所回升，但是到了六月份之后，重点城市的周度成交量就开始下降了。

这波反弹更像是一种限购放松、政策利好以及去年深度下跌之后的一次脉冲式的修复，并不是真正的筑底反转。

真正意义上的复苏需要满足以下三个条件：连续三个月以上成交量增加、居民中长期贷款稳定上升、一线城市房价环比止跌回升。

缺少任何一个都行不通。如果没有持续的购房资金进入市场的话，成交量就会冲高回落，市场的逆转是不可能发生的。

04、普通人该怎么办：等信号，别赌底部

对于普通老百姓而言，买房从来都不是一种快速赚钱的投资行为，而是一个需要付出一定代价、进行反复试验的人生产生的重大决定。

最安全的方法就是“右侧交易”，即不要去抢那些所谓的底部最低点，等到市场的信号真的出现并且趋势稳定了再进入市场。

少赚一些底部的利益，但是可以换来不站岗的安心。

房地产市场筑底需要一个很长的时间段。确定性的信号从不会缺席，但是害怕的是没有等到信号落地的时候就把所有的资金都投入了进去。

买不买房，不是看别人说得对不对，而是看你是不是等得起。